کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در ساخت وساز چیست

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

• تحریریه مدیریت ساخت 

کمیسیون ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ دارای شخصیت حقوقی مستقل و مجزا از شهرداری و حافظ منافع اجتماع شهری می باشد. این کمیسیون به نحو تخصصی به تخلفات ساختمانی، تجاوز به معابر و تغییر کاربری می پردازد. همچنین این مرجع بعنوان مرجعی اداری، دارای دو درجه بدوی و تجدیدنظر در شهرداری مشغول به فعالیت می باشد.

 

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

این کمیسیون مرکب است از:

1. یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری
2. نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
3. یکی از اعضای شورای شهر به انتخاب شورا
4. نماینده شهرداری بدون داشتن حق رای، صرفا جهت ادای توضیحات در جلسه شرکت می نماید.

مطابق با ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، تشکیل کمیسیون (در مرحله بدوی و تجدیدنظر) با حضور هر سه اعضا معتبر بوده و رای اکثریت ملاک عمل خواهد بود اما گاهی اوقات در عمل دیده می شود که رای صادره توسط کمیسیون، بجای سه امضای اعضا، دارای دو امضا بوده که این رای فاقد وجاهت قانونی بوده و قابل اعتراض و نقض می باشد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، می بایست با توجه به واقعیت موجود و منطبق با قانون، تصمیم گیری نماید و تابع نظر شهرداری نیست یعنی اگر در مواردی تشخیص بدهد که عدم رعایت اصول اعم از اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی، تا اندازه ای است که با اخذ جریمه، مشکل حل می شود، میتواند رای به پرداخت جریمه دهد اما اگر عدم رعایت اصول، به حدی باشد که موجب خرابی شده یا به بافت شهر آسیب برساند و … میتواند حکم به تخریب دهد.

رای شماره ٧٣٩ مورخ ٢/٨/١٣٩۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری بیان نموده است:

“مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های ذیل آن، عدم رعایت الزامات مقرر برای اخذ پروانه احداث بنا یا احداث بنای زاید بر مندرجات پروانه ساختمانی مستلزم رسیدگی به موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ و اتخاذ تصمیم آن کمیسیون بر ابقای بنا با اخذ جریمه یا قلع بنای مستحدثه با رعایت ضوابط مربوط است.

نظر به اینکه اخذ مبالغ دیگر علاوه بر میزان جریمه مقرر در رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ تحت عنوان عوارض ابقاء ساختمان، خلاف قانون است، بنابراین بند الف ماده ۱۴ دستورالعمل تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۳ شهرداری های استان آذربایجان شرقی، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب تشخیص می شود و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.”

کمیسیون ماده ۱۰۰ – درساخت وساز

نحوه فعالیت کمیسیون ماده صد

• اعلام تخلفی که رسیدگی به آن در صلاحیت کمیسیون ماده صد بوده و تشکیل پرونده و اخذ لایحه دفاعیه از ذینفع، بدون حضور وی و ارجاع به کمیسیون ماده صد.
• احضار ذینفع در صورت نیاز به اخذ توضیح.
• اخذ تصمیم در کمیسیون ماده صد و اعتراض مالک یا قائم مقام قانونی وی و یا شهرداری، ظرف ١٠ روز پس از ابلاغ رای.
• رسیدگی به اعتراض در کمیسیون دیگری از ماده ۱۰۰ که اعضای آن متفاوت از اعضایی است که رای صادر نموده اند. (تجدیدنظر)

ب

کدام تخلفات در صلاحیت کمیسیون ماده صد می باشد؟

• احداث ساختمان برخلاف مفاد پروانه
• احداث ساختمان بدون پروانه
• غیر قابل استفاده بودن پارکینگ یا عدم احداث آن
• تغییر کاربری
• تراکم اضافی
• عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی
• تجاوز به معابر

 

مرجع صالح در شکایت از تصمیمات قطعی کمیسیون ماده صد

مطابق با بند ٢ ماده ١٠ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، مرجع صالح در شکایت از تصمیمات قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰، دیوان عدالت اداری می باشد.

جهت مشاوره حقوقی وفنی به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

نحوه اخذ گواهی پایانکار

دعوای الزام به اخذ پایان کار چگونه است؟

• تحریریه مهندسی مدیریت ساخت 

الزام به اخذ پایان کار

گواهی پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساخت ساختمان بر اساس تقاضای مالک ساختمان یا وکیل او، توسط شهرداری بر مبنای عدم خلاف ساختمان و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می شود. گواهی پایان کار در واقع تایید کننده پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرسازی می باشد. پایان کار در واقع می بایست توسط مالک رسمی ملک گرفته شود اما در مورد ساختمان هایی که از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده اند، معمولاً سازنده ملک با وکالت نامه کاری که از مالک می گیرد، اقدام به اخذ گواهی پایان کار می نماید. در بعضی موارد ممکن است که شهرداری به دلایل غیرموجه از صدور گواهی پایان کار امتناع نماید که در اینصورت شخص ذینفع می تواند الزام شهرداری را به اخذ پایان کار از دادگاه بخواهد. در این مقاله به نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان می پردازیم.

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار

خواهان دعوا کسی است که از صدور گواهی پایان کار نفع می برد مثل خریدار ملک. خوانده دعوا کسی است که اخذ پایان کار قانوناً بر عهده او می باشد مانند مالک ملک یا سازنده ملک، فروشنده یا پیش فروشنده ملک. در مواردی که شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع می نماید، خوانده دعوا، شهرداری می باشد. همچنین کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی اقامه شوند که ملک در آنجا واقع شده است.

پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، خواهان می تواند با ارائه درخواستی، تقاضای اجرای حکم را بنماید در اینصورت اجراییه صادر و به خوانده ابلاغ می شود که ظرف ده روز اقدام به اخذ پایان کار نماید. در صورت عدم اجرا توسط خوانده، خواهان می تواند با مجوز قضایی و با هزینه خود اقدام به اخذ پایان کار نماید و بعد از آن می تواند هزینه های انجام شده را از خوانده مطالبه نماید. جهت مطالبه این هزینه ها نیاز به طرح دعوای جداگانه نیست.

 

نکات مهم در ارتباط با دعوای الزام به اخذ پایان کار

1. تا زمانی که پایان کار گرفته نشود، نمی توان اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نمود.
2. کسی که مالک اصلی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفاً به پرداخت خسارت و ضرر و زیان محکوم می گردد.
3. بعلت آنکه دعاوی اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی، مرتبط با هم هستند، همه آنها را می توان ضمن یک دادخواست مطرح نمود.
4. صدور پایان کار فرع بر تعیین تکلیف کمیسیون ماده ۱۰۰ در خصوص تخلفات صورت پذیرفته در احداث ساختمان می باشد.
5. نظر به اینکه لازمه تنظیم سند رسمی انجام مقدمات از جمله اخذ پایان کار و تفکیک می‌باشد، ولو این تعهدات در مبایعه‌نامه تصریح نشده باشند، فروشنده به انجام امور فوق مستنداً به مبایعه‌نامه عادی محکوم می‌شود.
6. صدور پایان کار، فرع بر احداث بنا و اتمام آن است و نظر به عدم احداث بنا، الزام شهرداری به صدور پایان کار، سالبه به انتفای موضوع می باشد.
7. صدور گواهی پایان کار، موکول به مراجعه کارفرما به اداره تأمین اجتماعی و پرداخت حق بیمه کارگران ساختمانی به نهاد مذکور می باشد.
8. تغییر مشاعات تا پیش از صدور پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، فاقد منع قانونی است و تنظیم قولنامه، مانع درخواست صدور پروانه جدید از سوی مالک رسمی نخواهد بود.
9. وقوع ملک در حریم رودخانه ارتباطی با صدور پایان کار نداشته و بعد از اخذ جرایم تخلفات ساختمانی، شهرداری مکلف به صدور پایان کار می باشد.

الزام به اخذ پایان کار ساختمان – مدیریت ساخت 

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به اخذ پایان کار

ماده ٢٢٠ قانون مدنی

“عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه‌ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.”

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

“اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ‌ضمان باشد.”

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

“در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده‌ی فوق، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ی مخارج آن محکوم نماید.”

ماده ۲۲۶ قانون مدنی

“در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر این که برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ‌ایفای تعهد، مدتی مقرر نبوده، طرف، وقتی می‌تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.”

ماده ٢٢٨ قانون مدنی

“در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه‌ی وجه نقدی باشد، حاکم می‌تواند با رعایت ماده‌ی ۲۲۱ مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه دین محکوم نماید.”

ماده ٢٢٩ قانون مدنی

“اگر متعهد به واسطه‌ی حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه‌ی ‌اقتدار اوست، نتواند از عهده‌ی تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.”

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۷/۱۴۰۰/۲۹۹ شماره پرونده: ۱۴۰۰-۱۲۷-۲۹۹ ح تاریخ نظریه: ۱۴۰۰/۰۴/۱۹

«الف» به عنوان مالک رسمی قطعه زمینی، قرارداد مشارکت در ساخت با «ب» منعقد می‌کند و «ب» متعهد به احداث ساختمان می‌شود و در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت مالکیت هر یک از مالک و سازنده مشخص می‌شود. چنانچه سازنده یکی از واحدهای متعلق به خود را به «ج» منتقل کند و «ج» دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی را علیه «الف» و «ب» اقامه کند، با فرض عدم اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، کدام یک از خواندگان (مالک رسمی یا سازنده) به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی محکوم می‌شوند؟

در فرض سؤال با توجه به متن قرارداد مشارکت در ساخت و تعهدات هر یک از مالک و سازنده، دادگاه حسب مورد در خصوص دعوای خریدار ثالث مبنی بر الزام مالک و سازنده به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مورد حکم مقتضی صادر می‌کند.

جهت مشاوره حقوقی وفنی به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

نحوه اخذ پروانه تخریب ونوسازی

نحوه الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی به چه صورت می باشد؟

• تحریریه مهندسی مدیریت ساخت 

الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

اخذ پروانه تخریب و نوسازی بنا، یکی از پیش نیازهای احداث ساختمان است. معمولا در قراردادهای مشارکت در ساختی که بین مالک و سازنده ملک منعقد می گردد، اخذ این پروانه از شهرداری یکی از تعهدات سازنده می باشد. در صورتی که سازنده ملک به هر دلیلی از انجام این تعهد قراردادی، امتناع ورزد، طرف مقابل می تواند الزام وی را به انجام این تعهد مطالبه نماید. لازم به توضیح است در این مورد، سازنده به وسیله وکالت کاری که از سوی مالک، به وی اعطا شده است میتواند اقدام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی بنا نماید.

حال مالک در صورتی می تواند الزام وی را بخواهد که وکالت کاری جهت اخذ این پروانه را به وی داده باشد. در این دعوی خواهان، مالک و طرف مقابل (سازنده)، خوانده است و همچنین این دعوی باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح و بررسی گردد.

 

پس از صدور حکم و قطعیت آن در دادگاه صالح، بنابر قاعده ی کلی در صورت استنکاف سازنده (محکوم علیه)، رای به وسیله مالک و به خرج محکوم علیه از طریق محکمه، قابل اجرا است؛ گرچه چنین الزامی به کار مالک نمی آید و نمی تواند تضمینی برای ادامه قرارداد و انجام تعهد به بهترین شکل از سوی سازنده فراهم نماید اما فایده ی عملی طرح این دعوا این است که چنانچه با وجود صدور حکم قطعی و ابلاغ اجراییه، سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی خودداری ورزد، مالک، حق فسخ قرارداد را پیدا خواهد کرد.

الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی 

نکات مرتبط با الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

• جهت طرح این دعوا در دادگاه صالح، لازم است که مهلتی که در قرارداد برای اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی برای سازنده، تعیین شده است و او به انجام این امر تعهد کرده است، به اتمام رسیده باشد.
• دفاعی که ممکن است سازنده از خود در محکمه داشته باشد، وجود قوه قاهره و موانع خارج از اراده ی وی (فورس ماژور) باشد. همچنین تغییر قوانین و ممنوعیت صدور پروانه ی نوسازی از مصادیقی است که در زمره ی قوه ی قاهره قرار می گیرد.
• چنانچه به هر دلیلی مالک، اسناد و مدارک لازم جهت اخذ پروانه را در اختیار سازنده قرار نداده باشد، مسئولیتی متوجه سازنده نبوده و دعوا محکوم به شکست خواهد بود.
• اگر مالک بعد از صدور و قطعیت حکم دادگاه، خود اقدام به اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی نماید، می تواند مبالغ پرداختی را به نسبتی که در قرارداد مشارکت در ساخت آمده است را از سازنده مطالبه کند و چنانچه موفق به دریافت مبلغ مذکور از وی نشد می تواند با توقیف اموال وی، مبلغ مذکور را وصول کند.
• در حالتی دیگر اگر مالک بدون رای دادگاه و شخصاً مبادرت به دریافت پروانه ی تخریب و نوسازی کند، دیگر نمی تواند مبلغ هزینه شده را از سازنده مطالبه نماید. بنابراین باید مالک ابتدا از طریق دادگاه الزام وی به اخذ این پروانه را بخواهد.
• سازنده در دو صورت وظیفه اخذ پروانه متوجه او خواهد بود: ۱. سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به دریافت این پروانه شده باشد. ۲. مالک، وکالت کاری به سازنده داده باشد. بدیهی است در غیر این صورت وی تعهدی به انجام این امر ندارد.

مستندات قانونی مرتبط با الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

ماده ی ۲۱۹ قانون مدنی

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است. مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی

متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد، به منزله ی ذکر در عقد است.

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

صدر ماده ی ۱۰۰ قانون شهرداری ها

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده ی شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی با تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری، پروانه اخذ نمایند.

جهت مشاوره حقوقی و فنی به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.