در هنگام خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
- تحریریه مهندسی- مدیریت ساخت
- ۵دی ماه ۱۴۰۰
نکات خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز
با افزایش سن ساختمان و سطح بهره برداری از ملک به مرور کم و فرسودگی بنا بیشتر می شود تا آنجا که هم سکونت و هم کار در ساختمان را دشوار میکند. در اصطلاح به اینگونه املاک، کلنگی می گویند. به طور کلی ملک کلنگی یعنی خانه ای که قابلیت سکونت ندارد (عمر مفید ساختمان تمام شده) و فقط ارزش زمین در نظر گرفته می شود.
معمولاً افراد به دو منظور اقدام به خرید ملک کلنگی می نمایند:
سکونت در ملک و یا ساخت و ساز ملک.
اگر فردی قصد خرید و ساختن یک ملک کلنگی را دارد لازم است که به این نکات توجه نماید:
شناسایی پهنای ملک در طرح تفصیلی شهرداری
پهنه ملک یک حرف انگلیسی و چند عدد است. هر کدام از این حروف و یا اعداد بیانگر خصوصیتی در ملک می باشند. هر نوع پهنه دارای ضوابط خاصی برای ساخت و ساز است که در طرح های تفصیلی شهرداری بصورت کامل مشخص شده است. میزان تراکم و یا ضریب اشتغال مجاز برای ساخت و ساز، بر اساس پهنه مشخص می شود.
در حال حاضر و تا اطلاع ثانوی ارائه اطلاعات ملک و بلوک در نقشه تهران محدود شده است. شما عزیزان می توانید از طریق لینک استعلام طرح تفصیلی به سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران دسترسی پیدا کنید.
دریافت دستور نقشه
بعد از تشکیل پرونده شهرسازی و بازدید کارشناسان شهرداری از ملک، برگه ای حاوی اطلاعات پایه نحوه ساخت بنای جدید در ملک مورد نظر صادر می شود که از آن بعنوان دستور نقشه نام برده می شود.
دستور نقشه شامل خلاصه ای از مشخصات محل واقع شدن ملک، اطلاعات متقاضی احداث بنا، ابعاد زمین طبق وضع موجود، ابعاد زمین طبق سند، ابعاد اصلاحی، نحوه احداث بنای جدید، میزان تراکم، تعداد طبقات و … می باشد.
توصیه می شود قبل از انجام معامله با مراجعه به شهرداری محل ملک و یا دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، دستور نقشه اخذ شود تا اگر محدودیتی در ساخت وجود دارد، قبل از خرید مشخص گردد.
مدارک لازم جهت اخذ دستور نقشه
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین
- در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد، ارائه معرفی نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی است.
- در صورت مراجعه وکیل، اصل و تصویر وکالت نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل الزامی است. (منظور از وکیل، شخصی است که به نمایندگی مالک اقدام می نماید مثل سازنده و یا اشخاصی که خدمات اداری انجام می دهند.)
- اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک
- در صورت فوت مالک (اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث)
- نقشه ۲۰۰۰/۱ وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است. در املاک دارای اشکال خاص و یـا شیب های بسیار تند و یا بیش از ۳۰۰۰ مترمربع، ارائه نقشه ۲۰۰۰/۱ با تأیید مهندس ذیصلاح الزامی است.
- در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد، ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.
- اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی می باشند.
- ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن
- جهت درخواست های صدور پروانه حضور کلیه مالکین و یا وکیل قانونی ایشان الزامی است.
پرونده شهرسازی ملک
پرونده شهرسازی شامل اطلاعاتی از قبیل پهنه ملک در طرح تفصیلی، میزان ضریب اشغال مجاز، نوع کاربری تراکم، میزان عقب نشینی ملک و … می باشد.
توصیه می گردد که با حضور مالک ملک به اداره شهرسازی شهرداری مراجعه و از آخرین وضعیت پرونده شهرسازی مطلع شوید.
کیفیت خاک
بررسی کیفیت خاک یکی از نکات حائز اهمیت می باشد چرا که قرار است ساختمانی با طبقات زیاد در آن احداث شود. برای اطمینان از کیفیت خاک توصیه می شود که با کارشناسان متخصص مشورت شود و کیفیت خاک از طریق آزمایش بررسی شود.
شناسایی زمین و شناخت خصوصیات و قابلیت های زمینی که قرار است سازه ای بر روی آن ساخته شود از مهمترین مواردی است که باید مورد توجه و دقت قرار گیرد.
زمینی که می خواهیم در آن ساختمانی بسازیم باید قبلاً مورد شناسایی و بررسی کامل قرار گرفته باشد و از خصوصیات، قابلیت ها و نکات ضعف آن آگاه باشیم. موضوع شناسائی زمین حتی قبل از طرح نقشه باید مورد توجه قرار گیرد. طراحی که مسئولیت طرح پروژه ای را به عهده دارد، باید از وضع توپوگرافی و عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در زمین و هم چنین موقعیت محلی آن از نظر وضعیت آب و هوا و نوع مصالح وضعیت فرهنگی-اقتصادی منطقه و نوع ساختمان های مجاور اطلاع داشته و آنها را مد نظر قرار دهد.
محدودیت های ساخت و ساز
بررسی قابلیت ساخت و ساز ملک نکته بسیار مهمی می باشد چرا که گاهی ممکن است بنا به دلایلی اجازه ساخت و ساز در زمین یا ملک کلنگی داده نشود.
برخی از مناطق بدلیل قرار داشتن در مجاورت مکان هایی مانند پادگان های نظامی ممکن است با محدودیت هایی در ساخت و ساز مواجه شوند. بنابراین توصیه می شود که قبل از هر اقدامی این مسئله بدقت مورد بررسی قرار گیرد.
بررسی احتمال قطع اشجار
معمولاً درختان واقع شده در محدوده ملک، در پرونده شهرسازی و فضای سبز ملک ثبت شده اند و قطع آنها غیر قابل توجیه است و قابل جریمه می باشد. اگر سابقاً درختی در ملک وجود داشته باشد و مالک بدون مجوز آن را قطع نماید از مالک جدید جریمه اخذ می گردد.
اگر درختی در ملک خصوصی یا بر گذر قطع شود باید مالک جریمه پرداخت کند به عنوان مثال درختی با بن ۱۵ تا ۳۰ سانت اگر قطع شود، جریمه پایه آن ۶۵۰ هزار تومان است که با ضریب سه محاسبه میشود و دو برابر محیط بن درخت باید کاشته شود. جریمه به صورت سانت به سانت انجام میشود.
ملک در مسیر قنات
گاهی اوقات ممکن است شخصی سال ها در ملکی زندگی کرده باشد ولی از وجود قنات در زیر ملک خبر نداشته باشد. اگر این مسئله وجود داشته باشد و ملک بر روی قنات باشد و خریدار قصد ساخت و ساز در آن ملک را داشته باشد هنگام گود برداری با مشکل روبرو خواهد شد.
بَرِ اصلاحی
آن حدی از قطعه زمین که مشرف به گذر بوده و از قسمت عمق مستلزم عقب نشینی باشد را بر اصلاحی می گویند.
عقب نشینی ملک معمولاً در زمان تجدید بنا اعمال می شود اگر تخریب شامل قسمتی از بنا باشد سند اولیه ابطال می شود و سند مالکیت جدید مطابق وضع کنونی ملک صادر می گردد.
بررسی امکان تجمیع
در بعضی موارد تجمیع املاک از نظر شهرداری دارای امتیازاتی است. بنابراین در زمان خرید ملک کلنگی پیشنهاد می شود که امکان تجمیع ملک نیز بررسی شود.
نوع بافت منطقه
نوع بافت منطقه در شرایط ساخت و ساز بسیار مؤثر است.
مثلاً اگر فردی قصد ساخت و ساز در مناطق فرسوده را داشته باشد، اگر مساحت ملک ١۵٠ متر و بیشتر باشد. از یک طبقه مضاعف در ساخت و ساز بهره مند می شود.
جهت مشاوره حقوقی وفنی به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.
