هر آنچه که لازم است در خرید ملک تجاری بدانید
- تحریریه مهندسی مدیریت ساخت
- ۵ دی ماه ۱۴۰۰
نکات خرید ملک تجاری
ملک تجاری ملکی است که ساختمانی در آن با هدف استفاده کسب یا پیشه یا تجارت بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی فعالیت دارند. در این مقاله به بررسی نکات خرید ملک تجاری می پردازیم.
خرید ملک تجاری شامل سه بخش زیر می باشد:
- قرارداد خرید ملک
- قرارداد انتقال حق کسب و پیشه
- قرارداد انتقال سرقفلی ملک
قرارداد خرید ملک
در هنگام خرید ملک تجاری، خریدار مالک تمام ملک یعنی عین و منفعت آن می شود و میتواند هرگونه استفاده ای از آن بنماید.
در زمان خرید ملک تجاری لازم است به نکات ذیل توجه گردد:
بررسی وضعیت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه ملک
حق کسب و پیشه و حق سرقفلی مختص املاک تجاری است ولی نه تمام املاک تجاری. در صورتی که فردی یک ملک تجاری را اجاره نماید، در شرایطی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به وی تعلق می گیرد.
در هنگام خرید ملک تجاری، می بایستی وضعیت سرقفلی ملک بررسی شود.
املاکی که دارای سرقفلی و یا حق کسب و پیشه هستند، عموماً در اختیار مستأجر قرار می گیرد و مالک عملاً امکان تصرف و استفاده از ملک را ندارد و نمی تواند از منافع ملک استفاده کند.
بیشتر بخوانید:
وضعیت بدهی های ملک به نهادهای عمومی و دولتی
در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال ملک تجاری بنام خریدار، علاوه بر مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری، مفاصا حساب تأمین اجتماعی و اتحادیه صنفی که ملک تجاری تحت نظارت آن فعالیت دارد نیز لازم است.
باید توجه داشت که اگر بدهی های فوق به هر دلیلی پرداخت نشود، این بدهی ها به خریدار منتقل می شود و خریدار می بایست آن را پرداخت نماید.
احراز کاربری تجاری
برخی از املاکی که فعالیت تجاری دارند، ممکن است فاقد کاربری تجاری باشند لذا احراز این مسأله قبل از انجام معامله بسیار حائز اهمیت است.
قرارداد انتقال حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه مختص املاک تجاری است که قرارداد اجاره آنها قبل از مهر ماه سال ١٣٧۶ منعقد شده باشد.
تا قبل از سال ١٣٧۶، بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۵۶، مستأجر املاک تجاری نسبت به ملک دارای حقی میشد که به حق کسب و پیشه شناخته شده است.
بر اساس این حق، مالک ملک، بعد از اتمام قرارداد اجاره، به جز موارد خاصی که در قانون ذکر شده است، حق تخلیه ملک را ندارد و مستأجر میتواند تا زمانی که بخواهد در ملک بماند و این حق بعد از فوت مستأجر به ورثه او منتقل می شود.
با وجود حق کسب و پیشه عملاً ملک برای همیشه در اختیار مستأجر قرار می گیرد و مستأجر میتواند با مبلغ بسیار کمی بعنوان اجاره در ملک باقی بماند و از آن استفاده نماید.
مستأجر دارای حق کسب و پیشه میتواند حق خود را به اشخاص ثالث منتقل کند و این انتقال در قالب صلح نامه و در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.
نکات مهم در انتقال حق کسب و پیشه
مستندات مالکیت حق کسب و پیشه
اولین گام در خرید حق کسب و پیشه، بررسی مستندات مستأجر در خصوص حق کسب و پیشه است.
مستأجر به دو طریق مالک حق کسب و پیشه می شود:
اگر قرارداد اجاره مربوط به قبل از مهر ماه ٧۶ باشد، حق کسب و پیشه خود به خود ایجاد میشود و نیازی به مستند دیگری نیست.
اگر حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر فعلی منتقل شده باشد، برای احراز این انتقال، علاوه بر قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر فعلی، سند رسمی با عنوان صلح حق کسب و پیشه که بین مستأجر سابق و مستأجر فعلی تنظیم شده و بر اساس آن حق کسب و پیشه به مستأجر فعلی منتقل میشود نیز باید رویت شود.
اجازه مالک
جهت انتقال حق کسب و پیشه توسط مستأجر به اشخاص ثالث اخذ رضایت مالک ضروری است اما اگر مستأجر، ملک را به هر نحو دیگری منتقل کند، در صورت اثبات این انتقال، مالک میتواند از طریق دادگاه اقدام به تخلیه نماید و آن را از تصرف مستأجر خارج نماید.
معمولاً مالکین جهت صدور اجازه بابت انتقال حق کسب و پیشه به مستأجر جدید مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه دریافت می کنند.
اگر مالک اجازه انتقال حق کسب و پیشه را ندهد، متعهد است که مبلغ حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید.
اگر مالک این کار را انجام ندهد، مستأجر میتواند به دادگاه حقوقی مراجعه نماید و دادخواست تجویز انتقال منافع را ارائه نماید.
دادگاه با بررسی شرایط، مالک را موظف میکند که در موعد قانونی اقدام به پرداخت نماید اگر مالک این کار را انجام ندهد، مستأجر میتواند این حق را به هر کسی که بخواهد انتقال دهد.
انتقال فقط با سند رسمی
انتقال حق کسب و پیشه صرفاً از طریق سند رسمی صورت می گیرد و هر نوع انتقالی غیر از این در قالب قرارداد عادی معتبر نمی باشد.
امکان تغییر شغل
اگر در قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر، ملک تجاری برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و نوع شغل مستأجر تعیین شده باشد، مستأجر جدید حق تغییر شغل ندارد و می بایست صرفاً به همان شغل بپردازد.
قرارداد انتقال سرقفلی ملک
مستأجرین املاک تجاری علاوه بر حق کسب و پیشه، ممکن است دارای حق سرقفلی نیز باشند.
این دو حق اگر چه ممکن است بصورت همزمان وجود داشته باشند اما با یکدیگر تفاوت دارند.
حق کسب و پیشه بصورت خودکار و با انعقاد قرارداد اجاره و فعالیت تجاری مستأجر در ملک ایجاد می شود و برای ایجاد آن نیازی به تصریح در قرارداد نیست اما حق سرقفلی صرفاً بر اساس شروطی که در قرارداد اجاره ذکر میشود ایجاد می گردد.
حق سرقفلی به سه روش ایجاد می گردد:
- مالک در ابتدای مدت اجاره مبلغی را از مستأجر با عنوان سرقفلی دریافت می کند و در پایان مدت اجاره مالک متعهد است مبلغ دریافتی را به ارزش روز به مستأجر پرداخت نماید.
- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید.
- اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به قیمت متعارف به مستأجر واگذار نماید.
مستأجر میتواند حق سرقفلی را طی یک سند عادی و یا سند رسمی و معمولا در قالب عقد صلح به دیگری واگذار نماید.
نکات انتقال سرقفلی
حق انتقال به غیر
اگر قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ٧۶ باشد، مالک سرقفلی باید حق انتقال به غیر داشته باشد و این حق صراحتاً در قرارداد ذکر شده باشد در غیر اینصورت انتقال حق سرقفلی نیاز به اجازه مالک دارد.
اگر قرارداد اجاره بعد از مهر ماه سال ٧۶ باشد و مستأجر صاحب حق سرقفلی شده باشد برای انتقال آن نیازی به اجازه مالک نیست.
مدت اجاره
در مورد املاکی که دارای سرقفلی هستند بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر موظف است که ملک را تخلیه نماید و بعد حق سرقفلی را مطالبه نماید.
جهت مشاوره به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.
- ۰۰/۱۰/۰۵