نحوه الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی به چه صورت می باشد؟
- تحریریه مهندسی مدیریت ساخت
الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
اخذ پروانه تخریب و نوسازی بنا، یکی از پیش نیازهای احداث ساختمان است. معمولا در قراردادهای مشارکت در ساختی که بین مالک و سازنده ملک منعقد می گردد، اخذ این پروانه از شهرداری یکی از تعهدات سازنده می باشد. در صورتی که سازنده ملک به هر دلیلی از انجام این تعهد قراردادی، امتناع ورزد، طرف مقابل می تواند الزام وی را به انجام این تعهد مطالبه نماید. لازم به توضیح است در این مورد، سازنده به وسیله وکالت کاری که از سوی مالک، به وی اعطا شده است میتواند اقدام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی بنا نماید.
حال مالک در صورتی می تواند الزام وی را بخواهد که وکالت کاری جهت اخذ این پروانه را به وی داده باشد. در این دعوی خواهان، مالک و طرف مقابل (سازنده)، خوانده است و همچنین این دعوی باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح و بررسی گردد.
پس از صدور حکم و قطعیت آن در دادگاه صالح، بنابر قاعده ی کلی در صورت استنکاف سازنده (محکوم علیه)، رای به وسیله مالک و به خرج محکوم علیه از طریق محکمه، قابل اجرا است؛ گرچه چنین الزامی به کار مالک نمی آید و نمی تواند تضمینی برای ادامه قرارداد و انجام تعهد به بهترین شکل از سوی سازنده فراهم نماید اما فایده ی عملی طرح این دعوا این است که چنانچه با وجود صدور حکم قطعی و ابلاغ اجراییه، سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی خودداری ورزد، مالک، حق فسخ قرارداد را پیدا خواهد کرد.
نکات مرتبط با الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
- جهت طرح این دعوا در دادگاه صالح، لازم است که مهلتی که در قرارداد برای اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی برای سازنده، تعیین شده است و او به انجام این امر تعهد کرده است، به اتمام رسیده باشد.
- دفاعی که ممکن است سازنده از خود در محکمه داشته باشد، وجود قوه قاهره و موانع خارج از اراده ی وی (فورس ماژور) باشد. همچنین تغییر قوانین و ممنوعیت صدور پروانه ی نوسازی از مصادیقی است که در زمره ی قوه ی قاهره قرار می گیرد.
- چنانچه به هر دلیلی مالک، اسناد و مدارک لازم جهت اخذ پروانه را در اختیار سازنده قرار نداده باشد، مسئولیتی متوجه سازنده نبوده و دعوا محکوم به شکست خواهد بود.
- اگر مالک بعد از صدور و قطعیت حکم دادگاه، خود اقدام به اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی نماید، می تواند مبالغ پرداختی را به نسبتی که در قرارداد مشارکت در ساخت آمده است را از سازنده مطالبه کند و چنانچه موفق به دریافت مبلغ مذکور از وی نشد می تواند با توقیف اموال وی، مبلغ مذکور را وصول کند.
- در حالتی دیگر اگر مالک بدون رای دادگاه و شخصاً مبادرت به دریافت پروانه ی تخریب و نوسازی کند، دیگر نمی تواند مبلغ هزینه شده را از سازنده مطالبه نماید. بنابراین باید مالک ابتدا از طریق دادگاه الزام وی به اخذ این پروانه را بخواهد.
- سازنده در دو صورت وظیفه اخذ پروانه متوجه او خواهد بود: ۱. سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به دریافت این پروانه شده باشد. ۲. مالک، وکالت کاری به سازنده داده باشد. بدیهی است در غیر این صورت وی تعهدی به انجام این امر ندارد.
مستندات قانونی مرتبط با الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
ماده ی ۲۱۹ قانون مدنی
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است. مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.
ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی
در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.
ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی
متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد، به منزله ی ذکر در عقد است.
ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی
هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
صدر ماده ی ۱۰۰ قانون شهرداری ها
مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده ی شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی با تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری، پروانه اخذ نمایند.
جهت مشاوره حقوقی و فنی به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.
